民盟动态
案由：
城中村是上世纪城市快速发展过程中产生的历史遗留问题。根据最新统计，广东现有城中村1108个，集中分布在珠三角地区。随着城市建设发展，部分城中村建设强度过高、人口密度过大，普遍存在环境品质不高、安全隐患突出、社会治安较差等问题，影响居民生活品质和人身安全。近年来地方政府已在有序开展城中村更新改造工作，虽已取得了一定成效。但因城中村数量过多、建设量过大、历史问题十分复杂等原因，仍有大量城中村存在改造难度巨大、工作难以推进、“小产权房”问题难以解决等情况。尤其是新冠疫情多集中在城中村爆发，一定程度上说明城中村改造迫在眉睫。当前城中村改造存在的主要问题包括：
1.现状密度大、违建多、更新改造拆迁安置成本高
一些城中村历史久远、范围巨大，现状密度大，部分楼间距不足1米，层数多为7-9层，是城中村“握手楼”的代表，拆迁改造成本极高。存在一定数量历史遗留“小产权”房，且存在大量二房东转租问题，导致城中村利益复杂，居住人群难以统计和管理。
2.改造后将减少廉价出租房源
城中村由于现状居住条件差，租金低，吸引大量低收入人群租住，而改造后随着居住条件的改善必然引起租金的大幅提升，低收入人群将迁移到城市外围租金低廉区域，必将影响低收入人群的职住平衡。
建议：
1.摸清产权、评估现状制定改造方案
对城中村建设现状、产权情况、违建情况进行摸查，以村为责任主体对宅基情况进行梳理，对于非村民购买宅基地情况进行限时清退。
对于严重不符合建筑设计规范，无法满足日照间距、通风要求，消防安全严重不达标，建筑安全不符合标准的旧村，有计划开展更新改造工作。对于建筑间距控制较好、违建少、消防安全能够满足要求，建筑质量较好的城中村，可开展微改造，增加公共服务设施和配套设施、增加公共活动空间等方式，提升当地居民生活品质。
对违法建设情况进行摸查，制定拆违治理相关政策和计划，结合更新改造工作，有序开展拆违治理。
2.分类别、多途径治理“小产权房”
根据国家有关法律，集体土地上的房屋不允许出售给本村村民以外的主体，“小产权房”购买者的权益不受国家法律保护。但很多地区涉及大量历史遗留“小产权房”购买者，如一刀切进行拆除也将引发社会问题，建议多途径治理“小产权房”，包括：
如“小产权房”在村经济发展留用地上建设，该房屋可定义为“村民公寓”，建议由村作为责任主体，将小产权房买卖合同更改为租赁合同，如旧村更新方案涉及对“小产权房”所在土地进行征收，可通过在村经济发展留用地上复建村集体公寓的形式，延续之前的租赁合同，以保障用地性质、产权性质不变，在符合国家法律规定的前提下，尽量避免引发社会问题。
如“小产权房”在村民宅基地上建设，应在更新过程中按照宅基地的补偿标准进行复建安置，所涉及对已购宅基地“小产权”房业主的损失，由宅基地权属人负责解决。
3.保障廉租房比例、促进职住平衡
城中村改造在改善居住环境、房屋质量的同时，也必然会导致该片区住宅租金价格的提升，因此为促进各收入阶层的职住平衡，需在更新改造过程中留有一定比例的保障性住房，尤其需保障一定数量的廉租房，用于解决外来低收入人群的居住问题。并以村为责任主体，在地方政府的指导下，成立专门的物业公司对城中村房屋出租进行统一管理，完善出租屋管理登记制度，对租赁信息进行动态更新，人员信息由当地派出所登记备案，以保障产权人和承租人双方利益。
